Saber cuánto pagarás antes de sentarte con el banco
Una hipoteca es, casi siempre, la mayor operación financiera de una vida, y sin embargo se suele firmar sin entender del todo cómo se calcula la cuota. Este simulador te da las tres cifras que importan —cuota mensual, total a devolver e intereses— y aquí te enseñamos la mecánica que hay detrás para que ninguna oferta te pille sin criterio.
La fórmula del sistema francés
En España las hipotecas se amortizan por el sistema francés: cuotas constantes mientras el interés no varíe. La cuota sale de esta fórmula:
cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
- C es el capital prestado.
- i es el interés mensual: el TIN anual dividido entre 12, en tanto por uno.
- n es el número total de mensualidades.
Aunque la cuota no cambia, su interior sí: cada mes los intereses se calculan sobre el capital que queda por devolver, de modo que al principio la cuota es casi toda intereses y, con los años, pasa a ser casi todo amortización.
Ejemplo resuelto con números
Imagina 180.000 € al 3 % TIN a 25 años:
- Interés mensual: 3 % ÷ 12 = 0,25 %, es decir, i = 0,0025.
- Plazo en meses: 25 × 12 = 300.
- Cuota: 180.000 × 0,0025 ÷ (1 − 1,0025^−300) ≈ 853,58 € al mes.
- Total pagado: 853,58 × 300 ≈ 256.074 €, de los que unos 76.074 € son intereses.
El plazo: la palanca más potente (y la más cara)
El mismo préstamo a 30 años baja la cuota a unos 758,89 €: 95 € menos al mes. Pero el total pagado sube a cerca de 273.200 €, es decir, unos 17.100 € más de intereses a cambio de ese alivio mensual. Prueba en la calculadora varios plazos con tu propio importe: verás que acortar años encarece la cuota pero abarata muchísimo el préstamo, y viceversa. Una referencia prudente habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.
TIN, TAE y los costes que no se ven en la cuota
La cuota se calcula con el TIN, pero el coste real de comparar hipotecas es la TAE, que incorpora comisiones y productos vinculados (seguros de hogar o vida, planes, tarjetas…). Dos ofertas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas. Al presupuestar la compra, añade además los gastos de constitución y la entrada: los bancos no suelen financiar el 100 % del precio de la vivienda.
Siguientes pasos
Contrasta escenarios con la calculadora de préstamo personal (misma fórmula, plazos en meses), calcula la entrada que necesitas con la de ahorro objetivo y proyecta tus ahorros con la de interés compuesto; tienes todas en calculadoras. Ten presente, en todo caso, que este simulador ofrece un cálculo orientativo y no constituye asesoramiento financiero ni una oferta de crédito.